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產業園區選址及定位三步曲

摘要:產業園項目的選址和產業定位是有一套系統的方法論和工具的,好的選址策略和精準的產業定位會給產業園的發展奠定良好的基礎,也是成功的開始。

      產業園項目的選址需要進行多角度、多維度的綜合考慮,不僅涉及到對產業園投資商經濟實力、運營團隊專業技術背景、項目融資手段及能力的要求,更涉及到對產業底層邏輯、社會環境、自然條件、政府支持力度、市場供給等諸多外部因素的影響。

      同時,必須在思想上清楚的認識到:產業園項目選址是園區成功的第一步關鍵決策,選址成功與否決定了項目未來發展潛力乃至生死。產業園項目的選址及定位可分為三步走:第一步,根據城市經濟實力選定城市群;第二步,根據區域特性建立項目選址評價模型;第三步,精準產業定位,一張藍圖干到底。

      第一步、根據城市經濟實力對城市分類,并進行城市群預選擇

  • 處于成熟期的一線城市,典型代表城市北京、上海、廣州、深圳,GDP規模超過2萬億,三產占比60%以上。這一類城市發展已成規模,經濟實力強,北上廣深四地成為產業園選址的優勢地區,但同時城市土地供應不斷收縮,土地成為稀缺資源,項目用地獲取難度極大,無足夠把握輕易不要涉足。
  • 快速成長的新一線城市,典型代表城市:成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、南京、鄭州、長沙、青島、寧波、東莞、無錫、西安等,GDP規模1—2萬億,三產占比40%——60%。新一線城市經濟發展勢頭迅猛,國家戰略發展新方向,這些地區成為承接北上廣深產業轉移的首選地區。此外,由于新一線城市的搶人大戰的愈演愈烈,這些城市成為未來人才聚集的潛力城市,如果有機會一定不要錯過,即便成本稍微高一點也是可以的。
  • 處于發展初期的二線城市,典型代表城市:昆明、大連、廈門、合肥、佛山、福州、溫州、南昌、濟南、沈陽等約30個城市,GDP規模5000—10000億,三產占比低于40%。二線城市發展較為平穩,城市進入判斷時應綜合考慮該地區是否有重大國家戰略機遇,優厚的政策傾斜力度,以及明顯的區位優勢等。
  • 尚處于萌芽期的三四五線城市,典型代表城市:珠海、鎮江、?、揚州、臨沂、洛陽、唐山、汕頭、廊坊、泰州、湖州等城市,GDP規模小于5000億,三產占比低于40%。由于區位、政策等因素限制,這些地區經濟發展相對緩慢,城市進入判斷時要慎之又慎,千萬不要貪圖一時便宜,進入這一類城市時獨特的資源稟賦是產業園項目選址關鍵。

      第二步、根據區域特性,建立項目選址3—12Plus評價模型

      可以從三個大維度對目標城市進行下一步判斷,分別是:區域市場可容性,區域對產業園的可接受力分析;客戶發展可行性,區域內園區的發展可行性分析;競爭對手威脅性,區域內園區對新進入挑戰分析。每個評價維度又可以從四個小項指標進行評價,暫時不考慮加權重,僅僅量化指標,做最終決策參考。

      第三步、產業精準定位,一張藍圖干到底

      由于大部分園區在開發之初缺少統一的科學規劃及準確定位,因而在園區的發展進程中出現頭疼醫頭腳疼醫腳的現象,通常出現的問題有:產業園區內產業類型過剩,布局雜亂;產業關聯度小,集而不聚;同質化嚴重,競爭過度;片面追求高科技產業等。

      產業的精準定位是園區招商引資的前期重要鋪墊,利于幫助產業園擺脫傳統粗放的發展模式。對產業選擇的把握,園區選址的認知是定位的前提,產業鏈的梳理和趨勢研判是定位的關鍵。因而,產業定位可以從三個方面進行充分考慮和衡量,分別是目標城市情況,產業發展現狀,產業發展趨勢。

      1、目標城市詳細情況。


      2、目標城市產業發展現狀。

      以集成電路為例,了解該產業鏈各環節的分布情況,根據區域產業分布情況確定產業園區產業定位可行性分析。


      3、目標城市產業發展趨勢。

      在此基礎上,在實際選址操作中還要遵循七大原則:戰略導向原則、規劃導向原則、土地節約原則、交通便利原則、依托現有基礎設施原則、綠色生態原則、人才集聚原則。對于產業園項目的具體進入評判時還要考慮以下幾個因素:項目的定位是否符合當地政府的發展愿景?當地是否有存量土地可供項目發展?當地是否有稅收增長的壓力?當地產業升級和調整的迫切性如何?當地是否有提升城市形象的意愿?當地政府的財政收入是否可以支撐發展規劃?

      綜述之,產業園項目的選址和產業定位是有一套系統的方法論和工具的,好的選址策略和精準的產業定位會給產業園的發展奠定良好的基礎,也是成功的開始。

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