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住房制度、鄉村振興 兩會的這些熱點我們改如何把握機遇

導讀:在這些熱點中,住房制度、改革開放、鄉村振興等熱點都與房地產行業有著緊密相關性。

  隨著兩會的召開,兩會相關題材也成為熱議話題。

  2018年是貫徹十九大精神的開局之年,是改革開放40周年,同時也是決勝全面建成小康社會、實施十三五規劃承上啟下的關鍵一年。這也賦予了2018年全國「兩會」更為重要的意義。

  “兩會熱點調查”排名前十的熱點分別為:反腐倡廉、社會保障、教育公平、醫療改善、脫貧攻堅、住房制度、改革開放、環境保護、鄉村振興、依法治國。

                  

  在這些熱點中,住房制度、改革開放、鄉村振興等熱點都與房地產行業有著緊密相關性,我們就結合兩會熱點和大家探討一下房企在其中的機遇與機會。

  住房制度:房企布局長租公寓的紅利

  根據十九大報告以及中央經濟工作會議指示,加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源、加快推進「租售并舉」將成為2018年各地房地產調控的主基調,這也成為地方兩會的重要議題,已有不少地方將增加租賃房供給、搭建租賃服務平臺寫進了政府工作報告。

  政策利好與市場的廣闊性都為房企進入租賃行業提供很好的外部條件,就房企自身來說,他們也有著進入租賃行業的競爭優勢。在長租公寓領域目前還未出現壟斷性龍頭的局面下,所有參與「玩家」都在競速賽跑擴大管理規模,搶占市場份額的階段。房企有著資金和規模擴張優勢,有條件以重資產模式切入,并通過持有資產把控產品質量,而對于全國布局的規模企業來說,切入當地市場更容易,具有相當大的改造裝修供應鏈集采優勢。

  未來租賃市場的格局將會演變為一線城市是主戰場,二線城市迎大繁榮。按城市結構看,未來一線城市的租賃市場規模占比將保持穩定且占據超過全國四分之一的份額,二線城市份額占比將快速提升。由于一線城市對于人口規模的控制,未來租賃人口的增長有限,其租賃市場份額占比穩定在較高水平更多是由于其租金水平的提升。二線城市則受到租賃人口快速增長及租金水平上漲的雙重影響,其租賃市場的份額將在未來10年內快速提升,直至與一線城市齊頭并進。對于在一二線城市有著較強「根基」的房企來說,這將有利于他們形成先發優勢。

  長租公寓的產業流程大致分為獲取房源、設計裝修、營銷簽約、日常運營管理、后期項目退出五個基本環節。整個產業鏈可以分為上游物業資產,中游長租公寓運營商和服務商、下游租客三個基本環節,大數據系統作為產業鏈的連接環節起到重要的信息傳遞和收集作用。長租公寓產業鏈條中的盈利點包括物業資本升值或房租溢價、設計裝修、附加服務、系統平臺和網絡信息平臺、租約證券化和租賃金融服務等眾多領域,房企可根據自身企業特點與優勢從中尋覓機會。

  鄉村振興:房企推進特色小鎮建設的契機

  2018年是決勝全面建成小康社會的關鍵年,高層對扶貧的重視可以說達到了前所未有的程度。另外,精準脫貧「攻堅戰」作為鄉村振興戰略的前提,成為今年地方政府報告的重點議題。特色小鎮與鄉村振興有著密切聯系,房企也可通過特色小鎮建設在推進鄉村振興與精準扶貧中發揮自身優勢。

  截止201年12月底,TOP100房企涉足小鎮比例達6成,共簽約項目已超過150個,明確提出小鎮計劃的房企已有20多家,華夏幸福、藍城、綠城落地項目已超10個。由于文旅產業的進入門檻較低,超過六成的房企小鎮以文旅為產業主題。

  在特色小鎮的布局策略上,房企形成了優先選擇本地化布局和基于一二線城市周邊三四線城市開展拓展的模式。在小鎮的具體區位上,多數位于二線以下城市。這也和貧困地區的分布區域相吻合。房企看好小鎮源于政策紅利可緩解長期發展所必須的土地、資金痛點,其在小鎮項目上的布局有兩大策略,以華僑城、碧桂園、藍城等的聚焦某一類產業,如旅游、科技、農業;以華夏幸福等為代表的,通過產業鏈思維,打造主題產業小鎮,例如機器人小鎮等。

  鑒于鄉村多擁有良好的自然環境與田園風光,房企在把特色小鎮建設與鄉村振興、精準扶貧相結合時可選擇以文旅小鎮作為切入點。文旅小鎮雛型為傳統旅游地產,以景區資源為賣點,配合配套住宅共同開發。因主題內容靈活,文旅類小鎮為當前各地政府及企業打造特色小鎮的主流模式。文旅小鎮的盈利模式主要包括四個方面:文旅收入、地產銷售租賃收入、特色產業收入、投資金融收入,房企可根據自身優勢與特點尋求機會。

  改革開放:房企搶灘粵港澳大灣區的陣地

  我國的改革開放自1978年十一屆三中全會以來,先后經歷了探索發展期、開放擴大期、體制開放期和全面升級期。當下正處于全面升級期,而粵港澳大灣區是改革開放全面升級的重要標志。無論是本地房企還是外來房企,都已開始搶灘布局。

  粵港澳大灣區指的是由廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的城群,是在內珠三角城市融合發展的升級版,升級為先進制造業和現代服務業有機融合最重要的示范區,從區域經濟合作,上升到全方位對外開放的國家戰略。

  粵港澳大灣區的11個城市,經濟總量分三個層級,第一層級的香港、廣州、深圳GDP總量均超過或接近兩萬億元,不遜色于中國排名中間的一個省的GDP。大灣區在保險、金融、科技、房地產開發、汽車和家電制造等領域領先全國,少數幾個行業甚至在全球前列。這些行業的實力體現在當地的企業發展規模。綜合來看,總部位于粵港澳大灣區的財富500強和福布斯全球2000強企業,數量和整體實力最強行業分別是房地產開發、金融及保險、科技及互聯網。房地產開發方面,香港企業起步早,再加上多個廣州、深圳房地產企業,隨著內地市場崛起,業績在國內名列前茅,粵港澳大灣區的房地產業整體表現突出。大灣區區域市場達萬億級別,四城市場超千億,七城房價過萬。

  粵港澳灣區內目前擁有九縱三橫的高速公路網和城際輕軌,虎門大橋、港珠澳大橋、深中大橋,這些發達的交通網絡使粵港澳地區已具備展為世界級城市群的條件。預計港珠澳大橋通車后,將大大縮短兩地通勤時間。由此可以看出,大灣區背后是中國城市圈和城市群的發展理念和邏輯,房企在粵港澳的發展不僅要重視規模增長,更要在城市運營上下功夫。

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